القاهرة : الأمير كمال فرج.

سيسمح لك التدفق النقدي الإيجابي في استثمارك العقاري بتجميع السيولة من أجل مواصلة الاستثمار. لتحقيق ذلك، هناك العديد من الأساليب التي يمكنك استخدامها.

كتب كزافييه بريتيريت في تقرير نشرته مجلة Entrepreneur إن "في الاستثمار العقاري، يجب أن يتناسب التدفق النقدي مع مقدار المال المتبقي لديك بعد خصم جميع النفقات من دخلك كل شهر، وفيما تشمل النفقات المختلفة المدفوعات الشهرية والضرائب وتكاليف التأمين ورسوم الإدارة وجميع الرسوم الأخرى المتعلقة بممتلكاتك. يتكون الدخل بشكل أساسي من الإيجار والرسوم المعاد سدادها. اعتمادًا على الحالة، يمكن أن يكون التدفق النقدي سالبًا أو صفرًا أو موجبًا.

عندما تهدف إلى جني الأموال من استثماراتك العقارية بخلاف الأصول التي تراكمها، يجب أن تهدف إلى تحقيق تدفق نقدي إيجابي. سيسمح لك التدفق النقدي الإيجابي بتجميع السيولة من أجل مواصلة الاستثمار.

يتعدى ربح الأموال من ممتلكاتك العقارية مجرد الاستحواذ، ولكنه يتطلب رؤية إستراتيجية لتمكينك من تحسين استثماراتك. لتحقيق ذلك، هناك العديد من الأساليب التي يمكنك استخدامها.

1. الشراء بسعر منخفض

يعتبر سعر العقار متغيرًا مهمًا لتحديد ربحية مشروعك. كلما انخفض السعر، قل الائتمان الذي ستدفعه. لذلك، من المهم التفاوض  الجيد على سعر الممتلكات الخاصة بك قبل شرائها.

ضع في اعتبارك دائمًا أنك تكسب المال في وقت الشراء، ولكن ليس عند إعادة بيع الممتلكات الخاصة بك. يخبر العديد من المستثمرين أنفسهم أنه في غضون 10 سنوات، سيكون العقار الذي حصلوا عليه يستحق هذا المبلغ أو ذاك، ولا يفكرون في التفاوض على سعره.

ومع ذلك، لا أحد يستطيع التأكد مما سيحدث في سوق العقارات خلال 10 سنوات. يجب أن يتم التفاوض في وقت الشراء قبل التوقيع. لتحديد السعر الصحيح للعقار، تعرف على سعر السوق، وتفاوض دون هذا السعر. على أقل تقدير ، سوف تحصل على عقارك بسعر السوق.

لاحظ أن البائعين عادة ما يتوقعون تفاوضًا، وأنهم يتركون هامشًا بالإعلان عن سعر أعلى. يمكن أن يكون لتوفير حتى 1000 دولار من السعر المعلن عنه تأثير على التدفق النقدي لمشروعك العقاري.

2. التفاوض على شروط القرض

المدفوعات الشهرية هي من بين أعلى النفقات. من خلال التفاوض على شروط القرض العقاري الخاص بك، يمكنك الحصول على شروط قرض أفضل، ويمكنك أيضًا تقليل النفقات التي تكبدتها عمليات السداد.

يمكن التفاوض مع المصرفي الخاص بك على بعض العناصر، مثل معدل القرض وسعر تأمين القرض، ورسوم الطلب، والوضع عند السداد المبكر. إذا انخفضت معدلات الاقتراض، فمن الممكن أيضًا إعادة تمويل قرضك. تتيح لك هذه التقنية الحصول على معدل أقل من السعر الحالي، وتقليل مدفوعاتك الشهرية.

3. زيادة الإيجار

زيادة الإيجار تسمح لك بزيادة دخلك. ومع ذلك، يجب أن تكون هذه الزيادة معقولة من أجل تجنب الإيجارات الشاغرة. البقاء ضمن أسعار السوق أمر ضروري.

هناك العديد من الاستراتيجيات التي يمكنك استخدامها لزيادة إيجار الممتلكات الخاصة بك. تتمثل الإستراتيجية الأولى في تحسين راحة الممتلكات الخاصة بك من خلال أعمال التجديد على نطاق صغير، مثل زخرفة بعض الغرف، أو تركيب المعدات، مثل نظام الاتصال الداخلي، أو نظام الأمان.

هناك أيضًا خيار الاستثمار في الأثاث والانتقال إلى عقار مؤجر مؤثث، مع مراعاة الترتيبات الضريبية المطبقة، اعتمادًا على المنطقة التي تتواجد فيها. الملكية المفروشة بشكل عام أغلى من الممتلكات غير المفروشة.

وبنفس الطريقة، فإن الإيجارات الموسمية مثل Airbnb تكون عمومًا أكثر ربحية من الإيجارات التقليدية. لتحقيق ربحية أفضل، من الممكن مزج هذه الاستراتيجيات المختلفة.

4. خلق مصادر أخرى للدخل

بصرف النظر عن تأجير الممتلكات الخاصة بك، يمكنك إنشاء أنشطة أخرى لزيادة دخلك. على سبيل المثال، يمكنك بناء مرافق غسيل الملابس في الممتلكات الخاصة بك، أو منطقة تخزين الدراجات. توفر هذه المرافق المتنوعة راحة إضافية للمستأجرين في الممتلكات الخاصة بك، وفي الوقت نفسه، تتيح لك تحقيق المزيد من الدخل.

5. تقليل التكاليف

تسمح لك هذه التقنية بتقليل نفقاتك. للقيام بذلك، من الضروري تحديد بنود الإنفاق الأعلى وتقليلها. يمكنك اتخاذ إجراء بشأن رسوم الإيجار التي لم يتم تحميلها على المستأجر. قد يكون هذا هو التدفئة أو الكهرباء أو الإنترنت.

من المهم أيضًا مقارنة الأسعار عندما تختار حرفيًا للإصلاحات، حيث تؤثر المصاريف الناتجة عن العمل على مقدار التدفق النقدي الخاص بك. إذا كان لديك عمارات، يجب أن تكون يقظًا أيضًا بشأن رسوم الوحدات السكنية، والتي يمكن أن تزيد.

6. تجنب الدوران

الشواغر الإيجارية لها تأثير مباشر على التدفق النقدي للممتلكات الخاصة بك، لأنها تقلل بشكل كبير من الدخل الخاص بك. بالإضافة إلى ذلك، في كل مرة يغادر فيها المستأجر العقار الذي تستأجره، عليك أن تخطط لبعض تكاليف الإصلاح والتجديد، مما يضع ضغطًا على التدفق النقدي الخاص بك.

لذا، فإن الفكرة هي الاحتفاظ بالمستأجرين الجيدين الذين يشغلون عقارك من أجل الحفاظ على مستوى دخل ثابت.

للقيام بذلك، يجب أن تعتمد على خدمة عالية الجودة من أجل تحسين وضعك في السوق. يتجلى ذلك في استخدام مواد عالية الجودة ومتينة من أجل ضمان راحة المستأجرين، أو من خلال الحفاظ على علاقة جيدة مع هؤلاء المستأجرين. ضع في اعتبارك دائمًا أنه عندما يشعر المستأجرون بالخصوصية والترحيب المناسب، فمن المرجح أن يظلوا في العقار.